Estimation d’un loyer commercial, avant et après la LME

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La négociation entre un locataire et un propriétaire comprend de nombreux points puisqu’au niveau du bail commercial les loyers sont libres. Tour d’horizon des incontournables du bail commercial et de ses nouveautés.

La règle des « 3-6-9. » n’est pas le dernier résultat du Tiercé. Chaque entrepreneur sait à quoi cette règle fait référence. Elle correspond au fait que le montant d’un loyer ne peut être renégocié qu’au bout de 3, 6 ou 9 ans à partir de la signature d’un bail commercial. Cette mesure est incontournable, que le propriétaire des locaux soit une collectivité ou une société privé, que les bureaux soient meublés ou non… En revanche, la règle des « 3-6-9 » ne s’applique pas si la location de bureaux s’effectue au sein d’un centre d’affaire, c’est alors un contrat de prestations de service et non plus un bail commercial qui est signé entre les deux parties. Ce contrat est plus souple et peut être modifié ou résilié seulement après un préavis de deux mois.

2. L’indice précédent

Dans la majorité des cas, aux échéances de renégociations, le loyer est fixé librement et peut évoluer selon la demande (lettre recommandée ou acte d’huissier) du locataire ou du propriétaire. Auparavant, cétait essentiellement l’Indice du Coût de la Construction (ICC) de l’INSEE qui déterminait l’évolution des loyers. Celui-ci connaissait des augmentations constantes depuis 10 ans. De plus, différents facteurs locaux comme l’activité économique du quartier, les aménagements urbains, influençaient l’évolution des prix et étaient difficiles à chiffrer. Ces estimations approximatives et floues étaient souvent au centre des débats à tel point que le tribunal de grande instance se voyait souvent confier  la tâche de départager les parties en conflit.

3. Le nouvel Indice

Nouveauté permettant de mettre en avant des critères moins arbitraires, le nouvel Indice des Loyers Commerciaux (ILC) semble plus juste et tend à mettre tout le monde d’accord. Utopie ? La Loi de Modernisation de l’Economie, proposée par le gouvernement, met en relief, avec la Loi n°2008-776 du 4 août 2008, une révision notable de l’estimation du loyer d’un bail commercial. Cette révision réside dans le fait que l’ILC est indexé sur plusieurs données, a un taux de variation moins important que l’ICC. Il prend pourtant en compte des indices fiables et représentatifs : l’indice des prix à la consommation (50% de l’ILC), les prix de la construction neuve (25% de l’ILC) et le chiffre d’affaires du commerce de détail (25% de l’ILC). Les prix immobiliers devraient se trouver stabilisés par ce nouveau mode de calcul publié chaque trimestre par l’INSEE. Seule obligation relative à cette nouvelle loi : s’ils se réfèrent à l’ILC pour la révision des loyers commerciaux, locataire et bailleur doivent le préciser dans le contrat.

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Journaliste de formation, j'occupe actuellement la fonction de rédacteur au sein du réseau des sites Internet de services aux entreprises du groupe Libbre. Je peux justifier d'une expérience de six ans dans la presse quotidienne angevine au sein de trois quotidiens : la Nouvelle République, Ouest-France puis le journal majoritaire en Maine-et-Loire : le Courrier de l'Ouest (2007-2009).

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